Соответствие границ земельных участков
По данным статистики филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Чеченской Республике, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) на первое апреля 2019 года содержится всего 520.852 земельных участка, из них внесены как ранее учтенные – 371.375 земельных участков. Границы земельного участка являются его важнейшей характеристикой, и от того, насколько правильно они будут определены и закреплены на местности, зависит возможность реализации в полной мере правомочий владения, пользования и распоряжения таким объектом недвижимости. Владельцам ранее учтенных земельных участков напоминаем некоторые моменты определения границ. Не всегда юридические границы земельного участка, то есть координаты характерных точек границ, содержащиеся в ЕГРН, соответствуют его фактическим границам – заборам, ограждениям, межевым знакам. Также, несмотря на то, что согласно закрепленному Земельным кодексом РФ определению земельный участок должен обладать характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, а границы земельного участка как раз и являются одной из таких характеристик, на кадастровый учет поставлено огромное количество ранее учтенных земельных участков без границ.
В связи с этим на практике встречаются следующие случаи соотношения юридических и фактических границ земельного участка:
– земельный участок огорожен забором, в ЕГРН нет сведений о координатах. Такой участок подлежит уточнению;
– земельный участок огорожен забором, в ЕГРН содержатся сведения о координатах, но координаты не соответствуют забору. Такой участок подлежит уточнению в связи с исправлением ошибки;
– земельный участок огорожен забором, в ЕГРН содержатся сведения о координатах, определенных в соответствии с забором. Это уточненный участок;
– земельный участок не огорожен забором, в ЕГРН нет сведений о координатах. Этот участок подлежит уточнению, требуется установление (вынос) границ на местности;
– земельный участок не огорожен забором, в ЕГРН содержатся сведения о неправильных координатах. Такой участок подлежит уточнению в связи с исправлением ошибки, требуется установление (вынос) границ на местности;
– земельный участок не огорожен забором, в ЕГРН содержатся сведения о точных координатах. Требуется установление границ на местности.
Правообладателям логичнее всего было бы предположить, что сначала необходимо установить забор, а только потом определять его координаты и соответственно площадь участка. Но это не всегда возможно, и во многом из-за наличия на кадастровом учете земельных участков без юридических и фактических границ – ранее учтенных земельных участков, подлежащих уточнению.
Кроме того, предоставление земельных участков зачастую осуществляется местными администрациями путем определения их границ по картам и планам, то есть без выхода на местность. В последнее время, прежде чем обратиться за предоставлением земельного участка, заинтересованные лица сначала заказывают геодезическую съемку территории, в пределах которой расположен будущий земельный участок. Но такие территории никто не огораживал заранее, поэтому в лучшем случае забор будет установлен только после длительной процедуры оформления прав на земельный участок, которая включает в себя формирование земельного участка, постановку на кадастровый учет, предоставление и регистрацию права собственности заинтересованного лица на такой земельный участок.
Сведения об объекте недвижимости
Напоминаем нашим читателям о возможностях и формах выдачи сведений из Единого государственного реестра недвижимости в виде выписки. По сложившейся практике в зависимости от того, сколько денег мы готовы заплатить за выписку, сколько времени готовы ее ждать, а также от целей дальнейшего использования такой выписки можно выделить как минимум четыре формы выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.
– наличие живой (синей) печати;
– высокая стоимость (750 рублей для физ лиц, 2200 рублей для юр лиц);
– наибольший срок предоставления (5 и более дней);
– нечитаемые поэтажные планы;
– запрос через МФЦ.
– запрос можно подать с любого устройства, которое имеет доступ к Интернету;
– наименьшая стоимость;
– наименьший срок предоставления (примерно в течение суток);
– удобна для использования при проведении кадастровых работ в отношении земельных участков и ОКС;
– без поэтажных планов;
– информационная система Росреестра часто не работает.
– запрос можно подать с любого устройства, которое имеет доступ к Интернету;
– средний срок предоставления (2-3 дня);
– удобна для использования при проведении кадастровых работ в отношении помещений и ОКС;
– содержит поэтажные планы;
– средняя стоимость (300 рублей для физ. лиц, 600 рублей для юр лиц);
– наличие паспортных данных правообладателя объекта недвижимости в соответствующей графе.
Отметим, что размеры платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утверждены Приказом Минэкономразвития России от 10.05.2016 N 291.
Кроме выписок из ЕГРН об объекте недвижимости существует множество других выписок, например, об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, о переходе прав на объект недвижимости, о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости и другие выписки, утвержденные приказами Минэкономразвития от 25.12.2015 № 975 и от 20.06.2016 № 378.
Также хотели бы отметить, что по результатам внесения каких-либо изменений в сведения ЕГРН об объекте недвижимости выдается “сокращенная” выписка. Например, по результатам уточнения границ земельного участка выдается только лист раздела 1 “Сведения о характеристиках объекта недвижимости”, и лист раздела 3 “Описание местоположения земельного участка” (чертеж границ без координат характерных точек), а при регистрации ранее возникшего права – лист раздела 1 “Сведения о характеристиках объекта недвижимости” и лист раздела 2 “Сведения о зарегистрированных правах”.
Порядок отступа при строительстве частного дома
К сожалению, нередки случаи, когда застройщики возводят жилые дома плотно к строению на соседнем участке или строятся не соблюдая отступа от проезжей дороги, тротуара и т.д. Рассмотрим случай строительства на частном участке для дачной или индивидуальной жилой застройки.
Как мы писали ранее с 3 марта прекращается упрощенный порядок регистрации жилых и садовых домов. Теперь застройщику необходимо будет получать согласование на размещение своего объекта в органах местной власти. Для этого помимо прочего нужно соблюсти ряд правил по соблюдению отступов от границ земельного участка и зданий соседей.
Существуют две группы требований по отступам: противопожарные и санитарно-бытовые.
Минимальные расстояния между жилыми или садовыми домами согласно противопожарным требованиям составляют от 6 до 15 метров в зависимости от материала стен зданий, отступы от красных линий улиц и проездов 3-5 метров. Минимальное расстояние до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям 3 м.
Согласно законодательству РФ специалисты органов местной власти помогут вам правильно оформить уведомление о строительстве. Кадастровые инженеры, действующие в регионе проведут работы, чтобы правильно разместить дом, произвести геодезические измерения на местности, проанализировать данные ЕГРН о границах земельных участков и другой недвижимости, составить проектную (при наличии) и градостроительную документацию. Сотрудники Кадастровой палаты проконсультируют вас по подготовке необходимых документов и порядку прохождения заявки в осуществлении учетно-регистрационных действий в сроки, установленные Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Консультирование проводится в любое рабочее время, при личном обращении по адресу: г. Грозный, ул. У.Садаева 6а, и по телефону: (8712)33 37 44.
Портал gosuslugi.ru и выдача ЭЦП к вашим услугам
Пользователей услугами портала gosuslugi.ru с каждым годом растет в республике. Это можно судить хотя бы только по показателям предоставления государственных услуг Росреестра. По данным отдела контроля и анализа деятельности Кадастровой палаты Росреестра по Чеченской Республике на получение услуг в электронной форме в 2018 году подано более 20 тысяч заявлений на учетно-регистрационные действия и 99 тысяч обращений на предоставление сведений из Единого государственного реестра недвижимости. Нужно отметить активную работу сотрудников отдела информационных технологий, выдавших в минувшем году 226 сертификатов электронно-цифровой подписи (ЭЦП). Это вдвое больше по сравнению с 2017 годом.
Электронная подпись необходима для получения государственных и муниципальных услуг без посещения ведомств. С ее помощью можно не только подписывать различные документы в электронном виде, но и в режиме онлайн осуществить постановку объекта недвижимости на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на него, получить сведения из Единого государственного реестра недвижимости или воспользоваться сервисами Единого портала государственных услуг (https://www.gosuslugi.ru). Кроме того, сертификат дает владельцу возможность получать в электронном виде другие госуслуги: 30 министерств, 60 ведомств, 4 государственных сайтов. При этом процедура получения электронной подписи довольно проста. Подробную информацию об этом можно узнать по телефону: (8712) 33-37-55, на сайте Удостоверяющего центра Кадастровой палаты (http://uc.kadastr.ru) или обратиться по адресу: г. Грозный, ул. У. Садаева 6а.
Нововведения лесного реестра
Общая площадь земель лесного фонда Чеченской Республики на 01.04.2019 г. в государственном Лесном реестре составляет 3 666 460 000 кв.м. Всего земельных участков лесного фонда, содержится в Едином государственном реестре недвижимости 941 объекта, площадь которых составляет 3 626 152 787 кв.м.
В результате проведенного анализа рабочей группой, выявлено 49 земельных участков, относящихся к категории земель лесного фонда, имеющих пересечение границ с иными участками лесного фонда. В республике проводятся работы по устранению данных противоречий.
Кадастровая палата Росреестра по Чеченской Республике напоминает: по статье 91 Лесного кодекса РФ государственный лесной реестр – это систематизированный свод документированной информации о лесах, об их использовании, охране, защите, воспроизводстве, о лесничествах и о лесопарках.
Новый порядок ведения реестра и изменения в формы утверждены Приказом Минприроды №10 от 15 января 2019 года.
В целом задумано, что реестр ведется в целях:
Вносить данные в реестр должны:
Закон вносит изменения в формы, которые заполняются при внесении документированной информации в реестр:
Подаваемые документы по старинке должны быть прошиты, пронумерованы, скреплена печатью и заверены. Однако при наличии введенной в эксплуатацию единой информационной системы ведения государственного лесного реестра документированная информация должна направляться в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти через интернет.
Недвижимость перед покупкой можно проверить
Важным моментом при покупке объекта недвижимости, будь-то земельный участок, дом или квартира, являются юридическая проверка объекта недвижимости, проверка “чистоты сделки”.
Ни для кого не секрет, что в настоящее время широкое распространение получают сервисы и услуги для проведения сделок купли-продажи объектов недвижимости в электронном виде. Например, ускоренное оформление и регистрация сделки в электронном виде через нотариуса с февраля этого года или получающие все большую популярность онлайн-сервисы, позволяющие быстрее проводить сделки, избегая бумажной волокиты и стояния в очередях. Однако они не отвечают на вопрос о том, что же вы покупаете.
Условно все возможные проверки имущества можно разбить на две группы. Первая, назовем её правовой, включает в себя анализ информации о прописке, ранее произведенных сделок с этим объектом недвижимости, о заинтересованных третьих лицах, о дееспособности продавца и тому подобное. Вторая группа, назовем её кадастровой технической проверкой или кадастровым аудитом, включает в себя, например для земельного участка ответы на вопросы:
– установлены его границы и соответствует ли их описание требованиям к точности;
– соответствуют ли его характеристики градостроительному регламенту и установленным видам разрешенного использования;
– не имеются ли ограничений в его использовании и так далее.
Или, например, для помещения:
– соответствуют ли сведения о фактической планировке помещения сведениям ЕГРН;
– не подлежит ли здание, в котором находится это помещение сносу, как объект самовольного строительства и тому подобное.
Риелторы, юристы, адвокаты и нотариусы являются профессионалами в части правовых проверок. Да, они могут запросить выписку из ЕГРН, но у них, как у специалистов, не имеющих прямого отношения к кадастровой деятельности, нет представления о технической интерпретации характеристик недвижимости, о правильном расчете площадей, об определении координат и расчете средней погрешности, о нормативных отступах от границ земельного участка и других нюансах. Как раз за таким проверками или кадастровым аудитом мы рекомендуем обращаться всем, кто заинтересован в приобретении объекта недвижимости. Самая доступная проверка – это автоматический кадастровый аудит по выписке из ЕГРН в электроном виде, а для более детального изучения недвижимости всегда можно обратиться к нашим кадастровым инженерам, действующим в регионе.
Кадастровая палата Росреестра по Чеченской Республике планирует проведение следующих мероприятий во II квартале 2019 года. Звоните нам на «горячую линию» по телефону 88712-33-37-44, проведение дня открытых дверей и семинаров по адресу: г. Грозный, ул. У. Садаева, 6 «А».
| Горячая линия | 12.04.2019 | Завершение “Дачной амнистии” и подготовка уведомлений в отношении объектов капитального строительства |
| День открытых дверей | 15.04.2019 | Ответы на актуальные вопросы граждан республики |
| День Филиала в учебных заведениях | 17.04.2019 | Знакомство студентов с работой Филиала кадастровой палаты по Чеченской Республике |
| Мастер-класс | 19.04.2019 | Мастер-класс по обучению с электронными сервисами Росреестра |
| Горячая линия | 22.04.2019 | Консультация по расчету кадастровой стоимости и кадастровой оценки объектов недвижимости |
| Семинар-совещание с кадастровыми инженерами | 25.04.2019 | Анализ ошибок допускаемых при подготовке межевого плана, технического плана. Исправление реестровой ошибки |
| Горячая линия | 06.05.2019 | Как оформить электронную подпись |
| Горячая линия | 07.05.2019 | О возможностях бесплатного обслуживания ветеранов ВОВ и категорий граждан, к ним приравненных |
| День открытых дверей | 15.05.2019 | Порядок предоставления сведений Единого государственного реестра недвижимости |
| Горячая линия | 20.05.2019 | Оказание услуг по составлению договоров в простой письменной форме в Филиале Кадастровой палаты по Чеченской Республике |
| День открытых дверей | 23.05.2019 | Вопросы ведения Единого государственного реестра недвижимости и состава документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав недвижимого имущества |
| Выездной семинар в МФЦ | 27.05.2019 | Анализ ошибок, допускаемых сотрудниками МФЦ при приеме документов на государственные услуги Росреестра |
| Горячая линия | 03.06.2019 | Экстерриториальный принцип подачи документов на оформление недвижимости |
| Горячая линия | 07.06.2019 | Исправление технических ошибок в сведениях ЕГРН |
| Выездной семинар в МФЦ | 17.06.2019 | Порядок приема-выдачи документов на государственные услуги Росреестра. Разъяснения действующих норм законодательства в сфере кадастрового учета |
| День открытых дверей | 25.06.2019 | Организация работы по СМЭВ. Прием запросов о снятии и наложении арестов на объекты недвижимости |
«Гаражная амнистия»
Минэкономразвития разработало проект федерального закона «О гаражах, о порядке приобретения прав на них и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Законопроект разработан в соответствии с поручением Правительства Российской Федерации Минэкономразвития России. Внести законопроект в Правительство РФ планируется в мае 2019 года. Ожидаемый срок вступления закона в силу – 2020 год. Этот законопроект получил название и стал известен как «гаражная амнистия».
В настоящее время законодательство не содержит отдельного специального нормативного правового акта, регламентирующего деятельность гаражно-строительных кооперативов. Кроме того, в законодательстве отсутствуют определения понятий «гараж» и «гаражно-строительный кооператив». По информации, представленной в Минэкономразвития органами государственной власти субъектов России, количество существующих, но не оформленных в установленном порядке объектов гаражного назначения значительно превышает количество таких объектов учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.
Существует множество причин, по которым владельцы гаражей не могут оформить их в собственность:
– трудности при регистрации права собственности членов гаражно-строительных кооперативов на объекты гаражного назначения и занимаемые ими земельные участки из-за отсутствия документов как о предоставлении земельных участков для строительства гаражей, так и на сами гаражи;
– проблемы в сфере деятельности гаражно-строительных кооперативов, в том числе отсутствие механизма предоставления таким организациям земельных участков, относящихся к имуществу общего пользования;
– с точки зрения гражданского законодательства не определены собственники объектов гаражного назначения, в бюджеты различного уровня не поступают доходы в виде арендной платы, земельного налога и налога на имущество физических лиц;
– не установлены лица, ответственные за содержание и эксплуатацию гаражей, в том числе с точки зрения обеспечения безопасности населения. Основная цель «гаражной амнистии» – комплексное и системное регулирование вопросов правового статуса и деятельности гаражных и гаражно-строительных кооперативов, а также оформления прав на объекты гаражного назначения.
Предполагается, что с принятием закона у граждан, не имеющих документы на гаражи, появится возможность оформить их в собственность и приобрести участок под ними. Законопроект предлагает определение таких понятий, как «индивидуальный гараж», «многоэтажный гараж», «гаражный бокс», «гаражный кооператив».
В связи с этим Проектом предложено осуществлять размещение некапитальных гаражей на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности без предоставления земельных участков и установления сервитута. Законопроект определяет механизм предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых размещены гаражи, возведенные до введения в действие Градостроительного кодекса.
Документ определяет также перечень документов необходимых для приобретения гражданами земельных участков, расположенных под такими объектами гаражного назначения. Законопроект предлагает определить особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены многоэтажные гаражи, а также особенности приобретения и использования имущества общего пользования гаражного назначения. Предполагается, что до 1 января 2022 года органы местного самоуправления поселений или городских округов будут осуществлять мероприятия, направленные на выявление правообладателей, расположенных в границах соответствующих муниципальных образований индивидуальных гаражей и машино-мест, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, и оказывать содействия гражданам в приобретении прав на них и на земельные участки, на которых расположены индивидуальные или коллективные гаражи.
Увеличился перечень выездных услуг
Кадастровая палата Росреестра по Чеченской Республике напоминает жителям нашей республики о возможности оказания выездного обслуживания на платной основе.
По желанию заявителей специалисты учреждения приедут в любое удобное для них место и время: на дом или в офис, привезут все необходимые документы, помогут оформить обращение, увезут на обработку и снова доставят заявителю выходные формы документов.
Выездной способ обслуживания востребован и юридическими, и физическими лицами.
Такой способ включает в себя такие виды услуг как:
– предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
– предоставление услуг по курьерской доставке заявителям документов, подлежащих выдаче по результатам рассмотрения запросов о предоставлении сведений из ЕГРН;
– выезд к заявителю с целью приема заявлений о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к ним документов, заявлений об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН.
Все перечисленные услуги предоставляются бесплатно для правообладателей из льготных категорий граждан: ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов 1 и 2 групп.
По вопросам оплаты и вызова специалистов Кадастровой палаты по Чеченской Республике необходимо оставить заявку о выездном обслуживании обратившись по телефону: 8(8712)33 37 44, 8 928 888 69 85 или направить запрос по почте по адресу: ЧР, г. Грозный, ул. У. Садаева 6а.
Кадастровая палата позволит быстро узнавать владельцев недвижимости
Федеральная кадастровая палата готовит к запуску новый онлайн-сервис для получения сведений о владельцах недвижимости. Подобные сервисы уже работают в Росреестре, особенностью нового должна стать быстрота предоставления данных
Федеральная кадастровая палата запустит онлайн-сервис по получению выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), рассказали РБК в пресс-службе ведомства. Его главной особенностью станет быстрота предоставления сведений — узнать собственников или арендаторов зданий или земли можно будет за одну-две минуты.
В пилотном режиме сервис запустят этим летом для 51 региона, которые переведены на ФГИС ЕГРН. Среди них нет наиболее густонаселенных, в том числе Москвы и Подмосковья. Подключить все регионы сначала к ФГИС, а затем к сервису планируется в первом квартале 2020-го.
Чтобы воспользоваться сервисом нужно будет авторизоваться через Единую систему идентификации и аутентификации (это система, которая дает доступ к порталу госуслуг и другим государственным платформам). Искать объекты можно будет по адресу или кадастровому номеру.
Можно будет заказать четыре типа выписок:
выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах на недвижимость;
полные выписки об объекте из ЕГРН;
выписки о переходе прав на объект;
выписки о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве (ДДУ).
В зависимости от типа сведения обойдутся от 250 до 700 руб. Сервис будет работать, как онлайн-магазин: в корзину можно положить до 1000 выписок и оплатить пакетом.
Платформа Кадастровой палаты станет третьим госсервисом по получению сведений из ЕГРН. В палате поясняют, что он станет альтернативой двум сервисам по выдаче сведений от Росреестра. Первый позволяет получать единичные выписки, заказывая их по отдельности. Формирование выписок занимает три дня. Второй позволяет получить доступ к данным ФГИС ЕГРН, оплачивая пакет выписок. В зависимости объема «заказа», загрузки на сервере, сроки выполнения — от нескольких часов до 1–3 дней.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что новый сервис будет в равной степени востребован как у риелторов, так и у физических лиц. «Проблема в том, что сегодняшняя организация получения документов полностью не отлажена. Более того, часто возникают технические ошибки и сбои. Например, в июне этого года даже нотариусы не могли получить выписки из-за проблем в системе Росреестра, из-за чего пришлось переносить множество сделок», — рассказала Литинецкая.
Чтобы ускорить процесс, риелторы могут обращаться к посредникам, которые предоставляют выписки за день, но дороже, чем на официальных ресурсах. По словам главы Федеральной кадастровой палаты Парвиза Тухтасунова рынок перепродажи сведений оценивается в 3 млрд руб.
Посредники — сайты-двойники Росреестра. Для борьбы с сайтами-двойниками Минэкономразвития, которое курирует Росреестр, разработало законопроект, предусматривающий административную ответственность за перепродажу сведений ЕГРН третьим лицам за плату. Парвиз Тухтасунов говорит, что проблему перепродажи сведений нужно рассматривать комплексно и одно из важнейших направлений — модернизациях самих сервисов Росреестра и Кадастровой палаты.
Подробнее о новом сервисе предоставления выписок о недвижимости читайте в материале «РБК Pro».
Подпишитесь на рассылку РБК. Рассказываем о главных событиях и объясняем, что они значат.
Подробнее на РБК:
https://www.rbc.ru/business/16/07/2019/5d2c5aa99a7947809d6ade4a?from=from_main
Какие коммерческие объекты могут находиться в многоквартирном доме
Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. В большинстве жилых многоэтажекквартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами. Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованныхнежилых помещениях многоквартирного домаи даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру. Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.
Многоквартирный дом– это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Вомногих домах старой застройки квартиры на первых этажах давнопереведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг. В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам. Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.
Жилые помещения
Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только попрямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.
Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания. Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов всё еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.
Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступленияв силу поправкив Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.
Действующие законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.
Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников –предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».
Нежилые помещения
Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д
Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.
Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.
В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. По закону, каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартирна этажах выше первогоредко пользуются правом сменить назначение помещения на «нежилое»: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.
В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась. Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенныхв доме и подъезде.
Закон не имеет обратного действия, но наделяет жильцов правом решать, будет ли открыто очередное коммерческое помещение в их доме.
Экспертырассказали, как проходит утверждение кадастровой стоимости недвижимости в России
Федеральная кадастровая палата в связи с увеличением количества запросов от граждан по теме кадастровой оценки запускает проект по повышению информирования владельцев недвижимости. Во всех регионах будут подготовлены инструкции и разъяснения о проведении государственной кадастровой оценки, формировании кадастровой стоимости и порядке ее оспаривания.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость недвижимости – это стоимость, установленная в процессе государственной кадастровой оценки. Важно понимать, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик объекта недвижимости – это еготехнические параметры, местоположение, развитость инфраструктуры, наличие коммуникаций и так далее. Соответственно, изменение каких-либо характеристик объекта влияет на его кадастровую стоимость.
Что такое государственная кадастровая оценка (ГКО)
Согласно действующему законодательству, именно кадастровая стоимость является основной для расчета налога на недвижимое имущество. Для того чтобы налог рассчитывался справедливо, требуется регулярная актуализация данных о кадастровой стоимости. Для этих целей проводится государственная кадастровая оценка объектов недвижимости.
«Кроме того, кадастровая стоимость может применяться, например, для определения стартовой цены на аукционах, расчета ставок арендной платы или экономического обоснования стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд», – уточняет начальник отдела определения кадастровой стоимости Федеральной кадастровой палаты Татьяна фон Адеркас.
ГКО проводится по решению региональных властей. Она может быть проведена как выборочно, так и в отношении всех видов объектов недвижимости и всех категорий земель субъекта РФ одновременно. Например, администрация региона принимает решение о проведении ГКО в отношении земель сельхозназначения, многоквартирных домов или особо охраняемых территорий. Перечень объектов, подлежащих проведению ГКО на основании запроса администрации субъекта, формирует орган регистрации прав.
В городах федерального значения ГКО проводится не чаще одного раза в два года. В прочих регионах – не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет. Кроме того, возможно проведение внеочередной оценки.
Кто в России определяет кадастровую стоимость
Работы по кадастровой оценке земель начали проводить с 2001 года, тогда как налог за землю на основании кадастровой стоимости рассчитывается только с 2006 года. С конца первого десятилетия 2000-х проведение кадастровой оценки регулировалось нормами 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». В 2016 году был принят 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»: это было сделано, чтобы усовершенствовать процедуры определения кадастровой стоимости. Новый закон, в числе прочего, усилил ответственность исполнителя работ по оценке за полученный результат.
В настоящее время продолжается переход от действия закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым кадастровая стоимость определялась независимыми оценщиками, к закону о государственной кадастровой оценке, согласно которому кадастровая стоимость рассчитывается специально созданными государственными бюджетными учреждениями при субъекте РФ. На сегодня в ряде регионов уже созданы ГБУ, которые работают по новым правилам.
Примечательно, что работники бюджетных учреждений, непосредственно определяющие кадастровую стоимость, не в праве заниматься расчетом рыночной стоимости недвижимости для оспаривания ее кадастровой стоимости.
Как происходит процесс определения кадастровой стоимости
Итак, местная администрация приняла решение о проведении государственной кадастровой оценки. Местный орган регистрации прав формирует перечень конкретных объектов недвижимости и по запросу предоставляет в администрацию. Та, в свою очередь, в течение 3 рабочих дней должна направить его в специально созданные ГБУ. Этот перечень содержит сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), обязательно – актуальные на 1 января года определения кадастровой стоимости.
В течение месяца с момента принятия решения администрациядолжна проинформировать о нем правообладателей соответствующих объектов недвижимости.
Важным этапомгосударственной кадастровой оценки, проведенной ГБУ, становится предварительный отчет. В установленные законом сроки он должен быть размещен на сайте учреждения в Интернете, а также предоставлен в Росреестр (о чем администрация также обязана проинформировать граждан). После исправления ошибок отчет публикуется на сайте ведомства на 60 дней, чтобы граждане могли с ним ознакомиться и высказать свои замечания. Причем направить их заинтересованные лица могут любым удобным способом – напрямую в ГБУ, проводившее оценку, подать заявление посредством портала госуслугили через МФЦ.
«У правообладателя есть 60 дней на ознакомление с предварительным отчетом, но подать замечания, согласно законодательству, необходимо в течение 50 суток. Следует отметить, что замечания к промежуточным отчетным документам должны обязательно содержать ряд сведений, установленных законом: такие, как ФИО, кадастровый номер объекта недвижимости, номера страниц промежуточного отчета. Кроме того, к замечаниям могут быть приложены документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Замечания, не соответствующие требованиям, не подлежат рассмотрению», ‑ говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты.
Предварительное рассмотрение результатов оценки позволяет еще на начальном этапе исправить ошибки и откорректировать кадастровую стоимость (до того, как на объект начнут начисляться налоги, рассчитанные по такой кадастровой стоимости) и предотвратить необходимость обращаться в суд или комиссию для пересмотра. При этом длительный срок рассмотрения предварительных результатов оценки дает возможность обработать максимальное количество обращений до утверждения результатов определения кадастровой стоимости. А утверждают окончательные итоги государственной кадастровой оценки органы власти субъекта РФ.
«Таким образом, граждане получают доступный инструмент для корректировки кадастровой стоимости заранее, что позволяет им избежать обращения в комиссию для пересмотра уже утвержденных результатов или их оспаривания в судебном порядке. Несомненным плюсом такой системы исправления неверно определенной кадастровой стоимости недвижимости можно назвать сокращение временных затрат», – резюмируетТатьяна фон Адеркас.
Россияне стали чаще подавать заявления на регистрацию недвижимости по экстерриториальному принципу
Оформление собственности можно провести в любом регионе, независимо от места жительства
Почти 169 тысяч заявлений о кадастровом учете и регистрации прав на недвижимое имущество было принято по экстерриториальному принципу Федеральной кадастровой палатой в первой половине 2019 года.
За первую половину 2019 года Федеральная кадастровая палата приняла по экстерриториальному принципу почти 169 тысяч заявлений о кадастровом учете и регистрации прав на недвижимое имущество. По сравнению с 1 полугодием прошлого года россияне стали подавать заявления по экстерриториальному принципу на 16 % чаще.
Возможность оформлять недвижимость по экстерриториальному принципу у жителей России появилась в 2017 году с вступлением в силу закона «О государственной регистрации недвижимости». Это значит, что регистрация прав, сделок, ограничений и обременений проводится по месту нахождения объекта недвижимости, но на основании электронных документов, созданных по месту подачи бумажных документов.
«Иными словами, жителю Нового Уренгоя совершенно не обязательно ехать в Краснодарский край, чтобы оформить полученный в наследство домик у моря. Он может подать необходимые для проведения кадастрового учета и госрегистрации права документы в регионе постоянного проживания. Готовые документы он получит там же. Таким образом, гражданин сэкономит немало сил, средств и времени», – отмечает замглавы Федеральной кадастровой палаты Игорь Абазов.
Наибольшейпопулярностью оформление недвижимости по экстерриториальному принципу в 1 полугодии 2019 года пользовалось в Москве (25,7 тыс. поступивших заявлений), Московской (22,3 тыс.) и Нижегородской областях (11,7 тыс.), а также Краснодарском крае (8,1 тыс.).
«Учетно-регистрационные действия по экстерриториальному принципу проводятся в те же сроки, что и обычно: это пять рабочих дней – для кадастрового учета, семь – для регистрации права собственности. Одновременная процедура кадастрового учета и регистрации прав занимает всего десять рабочих дней», – напоминает замглавы Федеральной кадастровой палаты Игорь Абазов.
Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Чеченской Республике
